Boligejere fører på point over realkreditinvestorer

Er der noget, der interesserer os danskere, så er det boligmarkedet. Det populære emne drøftes ved landets middagsborde og følges med stor interesse i både nyhedsdækningen og underholdningsprogrammerne. Forklaringen er enkel nok. Der findes nemlig ca. 1,4 mio. boligejere i Danmark, hvilket svarer til knap hver tredje dansker over 18 år.

Unik dansk model

Bag den vide udbredelse står det unikke danske realkreditsystem, der gennem årtier har opnået stor anerkendelse i både ind- og udland. Den danske model betegnes af forskere og ratingbureauer som verdens bedste boligfinansieringssystem.

Det er der flere årsager til, mener seniorporteføljemanager Nikolaj Fabricius, der siden 2007 har beskæftiget sig professionelt med danske realkreditobligationer. I de seneste seks år har økonomen været tilknyttet som rådgiver for Sydinvest.

“For låntageren, fx den boligejer, der skal finansiere fast ejendom, giver systemet adgang til et stort produktudvalg af realkreditobligationer. Her er en høj grad af  gennemsigtighed og lave priser som følge af effektiv konkurrence. Oveni kommer muligheden for hurtigt at omlægge lån i forhold til renteudviklingen, når det kan svare sig,” siger Nikolaj Fabricius og fortsætter:

“For modparten, det vil sige investoren, der yder lånet bag realkreditobligationen, er obligationstypen attraktiv på grund af den høje sikkerhed og likviditet. Samtidig er realkreditobligationer omfattet af de bedst mulige internationale kreditvurderinger, og de betegnes derfor som en af finansmarkedernes sikreste havne.”

Ikke ”enten-eller”, men ”både-og”

Låntagere på den ene side. Investorer på den anden. Eller sådan er det i hvert fald i teorien. For mange danskere er markedet for realkreditobligationer ikke ”enten-eller” i praksis, men derimod et tilfælde af ”både-og”. Mange boligejere har nemlig samtidig realkreditobligationer i investeringsporteføljen, fx via fonde i Sydinvest. De befinder sig dermed i en situation, hvor de har både låntager- og investorkasketten på.

”Fuldstændig usædvanlig situation”

Som seniorporteføljemanager har Nikolaj Fabricius det investeringsmæssige ansvar for afdelinger med danske obligationer, herunder Sydinvest Mellemlange Obligationer. Afdelingen har i øvrigt leveret et positivt afkast i fire ud af de seneste fem år trods markedsvilkår, som porteføljemanageren selv betegner som “udfordrende.”

“Vi står i disse år i en fuldstændig usædvanlig situation, som vi ikke tidligere har set magen til. Centralbankerne har sat kæmpestore programmer i søen, hvor der trykkes penge og købes obligationer på livet løs. Der er ingen tvivl om, at renterne på realkreditobligationer ville ligge højere uden disse enorme opkøbsprogrammer,” understreger han.

Billigere at være boligejer

Men renterne ligger som bekendt, hvor de ligger. Her mod slutningen af 2021 handles en fastforrentet 30 års-obligation rentemæssigt i omegnen af 1,5-2,0 %. Lave niveauer relativt set, men væsentligt højere end for blot 12 måneder siden, hvor den samme vare blev handlet i omegnen af 0,5 %.

“Boligejere, der for et år siden hjemtog et fastforrentet lån til en halv procent i 30 år, har fået et kongelån. Helt generelt betyder de lave renter, at det i nyere tid er blevet billigere at være boligejer. Der har været helt ekstremt gode muligheder for at fastlåse en meget lav ydelse i hele lånets løbetid,” siger Nikolaj Fabricius.

Porteføljemanageren tilføjer, at de lave renter har medført en vækst i det såkaldte konverterbare udlån (bl.a. fastforrentede realkreditobligationer) på næsten 50 % over de seneste fem år. Udviklingen har med andre ord fået flere til at udnytte muligheden for at låse renten på et rekordlavt niveau over 30 år.

Låntagere har haft glæde af lave renter

Mens boligejerne kan klappe i hænderne over de lave renter, der fører en mindre boligbyrde med sig, er situationen isoleret set noget anderledes for investorer med opsparing i danske realkreditobligationer. Markedsforhold, der gavner boligejerne, er nemlig typisk til ugunst for modparten, investorerne. Det stiller sidstnævnte gruppe i en mindre fordelagtig situation set med afkastbriller, forklarer senior-porteføljemanageren.

“På tærsklen til 2021 stod vi med en stor udfordring. Hvordan skaffer vi et positivt afkast til investorerne i en tid, hvor renten ligger i omegnen af 0,5 %?” spørger Nikolaj Fabricius og fortsætter:

“Året viste sig som ventet at være udfordrende. Kuponrenten på en halv procent ved årsskiftet har ganske enkelt ikke været tilstrækkelig til at modstå de kursfald, vi har set i årets løb. På en positiv note ser vi nu, at rentekurven går stejlt opad, hvilket betyder, at der investeringsmæssigt er kommet flere muligheder på bordet.”

Hvorfor så investere i realkreditobligationer?

På spørgsmålet om, hvorfor man skal investere i realkreditobligationer, når renten er lav, er Nikolaj Fabricius klar i mælet.

“Det er rigtigt, at det i nyere tid er blevet mindre attraktivt at være obligationsinvestor, men det ændrer ikke på, at realkreditobligationer fortsat har en berettigelse i mange investeringsporteføljer. Det gælder særligt for konservative porteføljer, fx hos investorer, der er tæt på pensionsalderen eller har store summer, der skal placeres med lav risiko. I tider med stormvejr på finansmarkederne er realkreditobligationer typisk en af de sikreste havne at søge tilflugt i,” forklarer Nikolaj Fabricius.

Han tilføjer, at alternativet er indlånskonti, hvor bankernes minusrenter med sikkerhed vil generere et negativt afkast.

“I den relative sammenhæng er selv et lille negativt obligationsafkast at foretrække for mange mennesker, og så er muligheden for et positivt afkast jo også til stede.”